房地产公司法律工作指导书

为了规范房地产公司经营活动，适应建立现代企业制度的要求，确保公司制度体系的有效实施，防范法律风险，根据国家有关政策法规，结合施工、房地产开发企业生产经营特点及其管理要求，制定《房产公司法律工作指导书》。

1、行政管理部

1.1人事管理

1.1.1招聘录用

2008年1月1日施行的《劳动合同法》规定：用人单位自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者签订书面劳动合同的，应当支付劳动者双倍工资。建议公司在新员工入职后一个月内签订正式劳动合同并在劳动合同中约定试用期限。

同时注意《劳动合同法》规定是劳动合同不满一年的，试用期不得超过一个月；不满三年的，试用期不得超过两个月。用人单位违反法定试用期限的需向劳动者支付赔偿金。

1.1.2劳动合同的签订

在与劳动者签订正式劳动合同的时房地产公司应将现有的规章、制度、保密规定、奖惩措施等一并交劳动者详细阅读并在每页底部签名。劳动合同文本应当由用人单位和劳动者各执一份。

1.1.3员工管理

人事资料的保存应当包括员工工资记录和出勤记录，这一点往往被多数公司所忽视，一旦发生劳动纠纷，工资和出勤的证据应由用人单位负举证责任。司法实践中如果用人单位不能举证的，法院会采信有利于劳动者的解释。

1.1.4 员工解聘

劳动者的劳动合同终止时，作为行政管理部门应当注意劳动者工作证件、名片、介绍信等身份文件的追回，严防形成表见代理，给公司造成不必要的法律风险。

1.2 固定资产购置

签订买卖或安装的合同必须明确产品的品牌、产地、质保期、质量标准，需要注意的是有些商家的品牌和产地在标注时无意或有意的混淆，如果不仔细审查很容易导致纠纷。例如“无锡同方生产的北京同方空调”就很难区分品牌与产地。

合同报审前不得留有任何空白，合同文本最后一行留有空白处的应注明“以下无正文”。在签订过程中要注意供货单位的主体名称，必须和报价、投标文件的署名单位严格一致。有些公司往往会采用总公司报价或投标，再由关联公司或者子公司签订合同，而总公司和其关联公司从名称上很难分辨，然而在法律上是两个不同的主体。往往到发生纠纷后才发现原来盖有总公司印章的标书、报价、书面承诺均失去法律效力。

1.3 印章管理

印章管理风险防范体系应当是公司最为机要的风险控制防线，公司所有印章必须委派专人保管，严格禁止私自带出。这里所说的印章包括合同章、财务章、工程章、设计章、材料章等等。在司法实践中即使没有合同所约定的公司印章，在事实清楚的情况下公司其它印章所确认的事实同样会被法庭所认可。例如在一起混凝土供应纠纷中，明确约定供货小票必须由项目经理签字并盖章认可，但在诉讼中混凝土公司拿出的只有门卫签字和材料部门的材料章的小票，同样得到了法庭的认可。为了防范上述风险，建议公司内部印章严格不得对外使用，所有对外印章一律按照公章的管理流程和防范体系。其流程需经企业法务或法律顾问审核程序。

2、营销部

2.1推销过程中的法律风险

营销人员在商品房推销过程中主观上要明确要约和要约邀请的区别，从法律角度简单的区分就是房地产公司需要对要约的内容承担责任而不需要对要约邀请的内容承担责任。这就需要营销人员在推销过程中把自己的推销行为规范在要约邀请的法律范畴，保护公司的利益。审判实践中经常因为售楼广告、宣传资料和销售人员的不当承诺而导致房地产公司承担违约赔偿。

规避上述风险的办法 A、加强营销人员的法律知识培训，严格防范夸大宣传与私自承诺。B、对广告、宣传资料、沙盘模型需经法务审核，注意对不确定描述的用词和形容语句。C、在沙盘、效果图、宣传资料中提示：“上述宣传资料为要约邀请，仅供参考，实际效果以施工图纸为准。”

2.2商品房预售过程中的法律风险与防范

2.2.1诚意金、意向金、预订金、定金的区别

 商品房预售过程中经常会涉及到各种各样的预售款用词，大致有“诚意金、意向金、预订金、定金”等等，从名称上看前三种称呼均为预付款，最后一种“定金”适用定金罚则，即立约定金，指购房人违约的定金不返还，房地产公司违约的定金双倍返还。作为销售部门从法律风险防范的角度简单的区分方法就是在预售合同中明确何种条件退还、何种条件双倍返还、何种条件不退还、何种条件转为购房款。这样无论该笔款项用什么词表述，判断其适用法律属性的方法已经在条款中明确约定，杜绝法律风险。

2.2.2预售合同的组成

商品房预售合同的形式和组成各家公司都不一样，形式和名称也是各式各样，有“意向单、选房单、团购单、预售合同、商品房预订合同”等等，其法律意义都是商品房预售合同。

随着房市的行情变化，司法实践中最容易出纠纷的环节就是预售合同。对预售合同的法律风险防范主要有以下几点：

一、在预售合同中明确正式签约的具体时间或者条件。例如某年某月某日或者在取得销售许可证的时间。

二、在预售合同条款中要求购房人留下通讯地址并且负有变更地址及时通知房地产公司的义务，否则由此造成的无法联系的后果视为购房人违约。防止购房人因资金不足取消订房而制造纠纷。此类纠纷在当前商品房预售过程中最为普遍。

三、在预售合同中不得全面包含商品房具体信息，例如面积、房号、配套设施、剩余房款支付方式等等，在审判实践中如果商品房的基本信息齐全会被视为已经满足正式商品房买卖合同的必要条件而作为本约生效。如果产生纠纷会导致房地产公司承担惩罚性赔偿。例如在一起商品房买卖纠纷中，因房地产公司联系不上预售的第一个购房人，而与其他购房人签订买卖合同，最后法庭因为房地产公司与第一个购房人签订的预售合同含所有商品房所有基本信息，根据相关规定认定为购房本约，而要求房地产公司承担一房二卖的双倍赔偿。

     2.3商品房销售过程中的法律风险防范

       2.3.1延迟交付违约金

      建议将延期交房的违约金计算方法设定为银行同期贷款利息

较为合适。原因是我国相关商品房销售的司法解释以及立法本意对违约金的范围最低原则是要求弥补守约方的基本经济损失，而商品房延期交付导致的购房人直接损失应当是该房屋的租金。与银行同期贷款利息比较接近，而与其它地产公司约定的万分之零点三差距过大。发生纠纷后，购房人完全有理由请求增加违约金，导致房地产公司有可能支付更多的违约赔偿并且损失在业主群中的声誉。

       2.3.2交付过程中的法律风险防范

     在商品房交付过程中要注意与业主的沟通方式尽量采用书面沟

通，当面交谈和电话交谈中要注意不要口头许诺，建议将业主的问题

和要求经过公司调查和研究后以书面形式答复，防止办事人员违反规

定随意承诺被业主录音，给公司造成额外的损失。同时要注意收房书

面文件的妥善保存以备日后发生质量纠纷的举证。

3、物业公司

随着《物业管理条例》的颁布与实施和人们法律维权意识日益增强，对物业管理企业提出了越来越高的要求，物业管理公司的经营风险也随之越来越大。以下简要提出对法律风险的有效防范措施。

3.1关于业主欠费

现代企业的竞争已经进入服务竞争的时代，而物管公司之间的行业竞争更是日益激烈。对于拖欠物管费和能源费不能一味的依法追缴，要以服务的心态提高自身服务质量主动帮助业主解决问题，在法律和能力允许的范围内切实为业主解决问题才是生存之道。当然对待实在无理拖欠的业主在能力和法律的范围内无法解决的，可以通过上门催缴，寄送函催缴，直至诉讼解决。

3.2对业主或者第三人在物业管理区域内所遭受的财产损失和人身伤害所承担的风险。

审判实践中，越来越多的案例，已经把物业管理企业在管理中，对业主的车辆凭停车卡予以登记放行的行为，认定为一种对车辆的保管关系，而不是以往的只是提供车位使用的关系，这样的关系认定，无疑使得物业管理企业的经营风险增大。从物业公司角度出发，建议在物业管理合同上不要约定汽车、非机动车的保管责任，应约定场地租赁费，以减轻责任。一旦发生纠纷需要举证证明物业公司已尽到了应尽的合理的管理和安保义务。包括要有完整的站岗、巡逻交接班记录，保持监控系统正常运行及监控录象记录等。对物管人员，要求严格遵守岗位职责，严禁脱岗。

3.3、对物业管理工作人员的工作违章违纪等失职行为所承担的风险。

近年来，屡见保安与业主发生口角和冲突，甚至保安殴打业主的恶劣事件，这类事件，虽然直接责任人是相关工作人员，但是往往后果承担上，物业管理企业招致了极大的风险。因为从法律责任的角度来说，由员工的职务行为所导致的侵权责任，是由企业来承担其法律后果的。建议物业管理公司加强管理，把服务的理念从管理中渗透至基层。加强教育，一旦发生类似纠纷对事故责任人严厉处分并追偿损失，把此类纠纷的发生率降到最低。

综上所述，作者多年从事专职房地产企业法律顾问，文中简要陈述了一些房地产公司经常发生的法律纠纷的分析及预防，供房地产公司合理运用法律法规，规避经营风险，树立企业形象，在竞争日益激烈的市场环境下更好的维护自己的合法权益。

                                周晓菲 2007年9月