025-52410809
025-52410819

  • 100
  • 99
  • 98
  • 97
  • 91
  • 89
  • 88
  • 87
  • 86
  • 85
  • 84
  • 83
  • 81
  • 80
  • 30
  • 28
    联系方式

    江苏道多律师事务所


    电话:025-52410809 025-52410819
    传真:025-52410809-805
    邮箱:ddwq@vip.163.com
    地址:江苏省南京市秦淮区汉中路1号南京国际金融中心19楼
当前位置:首页 > 道多案例 >

以“破限售”方式购买限售房,想解除合同怎么办?-江苏道多律师事务所典型案例

2021年09月08日 次浏览

承办律师  江苏道多律师事务所律师  杨紫琴  黄聪

成功案例入选理由 法理清晰,准确把握案情节点,依法维护当事人的合法权益。

【基本案情】 甲欲将原房屋出售后购置一套新房屋。甲通过房屋中介看中了乙欲出售的A房屋,同时通过中介了解到:因A房屋目前进行产权登记未满三年,根据当地的政策不得过户。但房屋中介和乙均向甲表示,虽然A房屋目前产权登记不满三年,根据政策不能直接过户,但可以采用“破限售”的方式即虚构债权债务关系向法院起诉的方式,在甲胜诉后,由甲通过法院强制执行的方式来取得房屋产权。同时,房屋中介和乙还向甲表示,甲可和乙先采取“破限售”的方式在AAAA年AA日对A房屋进行过户;如果“破限售”这种方式非因甲乙双方个人原因不能将A房屋过户到甲的名下,A房屋的过户时间,双方约定可以延期至BBBB年。为此,甲和乙签订了《购房协议》,甲向乙支付定金AA万元。

此后,甲对于采取“破限售”的方式将A房屋过户到自己的名下,感到不妥,在与家人协商后,决定不再购买A房屋,要求解除《购房协议》并要求乙返还定金。

乙认为,①《购房协议》已经签订,并且自己在《购房协议》签订前就明确告知甲A房屋目前进行产权登记未满三年,不能直接过户。②采取“破限售”的方式过户,也是得到甲同意的,即使“破限售”失败,《购房协议》也明确约定可以待房屋满三年后即到BBBB年再过户。因此,乙拒绝解除《购房协议》,拒绝返还定金,要求甲按照《购房协议》的约定继续履行《购房协议》。

为此,甲向其他律师事务所的律师咨询,其他律师事务所的律师答复甲:

目前,出售限售房的合同,一般不以合同无效处理。只要合同中约定的过户时间,不受限售条件的制约,房屋即可过户。本案中《购房协议》明确,A房屋可以待房屋满三年后即到BBBB年再过户,所以,甲决定不再购买A房屋,要求解除《购房协议》并要求乙返还定金很可能不会得到法律的支持。

 甲在数名律师均认为《购房协议》无法解除的情况下,又到我们这里咨询。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为,其他律师事务所律师对甲的解答,是有一定道理的。但是,这些律师的解答都存在一个普遍的问题,即这些律师没有将相关法律规定与本案具体案情进行高度关联。如果将相关法律规定与本案具体案情进行必要的关联,甲是有可能实现解除《购房协议》并要求乙返还定金之诉求的。

甲委托我们的律师帮助其解除《购房协议》并要求乙返还定金。

具体承办本案的杨紫琴和黄聪律师认真研究了本案的案情后认为,虽然根据《购房协议》的约定,如果“破限售”这种方式非因甲乙双方个人原因不能将A房屋过户到甲的名下,A房屋的过户时间,双方约定可以延期至BBBB年,从表面上看,是将A房屋的过户时间,约定在了限售条件以外的合法时间上,但是,这一约定,反映到《购房协议》中,是以“如果‘破限售’这种方式非因甲乙双方个人原因不能将A房屋过户到甲的名下”为前提的。由此,我们可以认定《购房协议》约定的房屋过户顺序是:先进行“破限售”,在“破限售”不能的情况下,A房屋的过户时间才被约定在限售条件以外的合法时间上的。

因为,涉案的“破限售”的操作方式,本质上是一种虚假诉讼的行为,因此,“先进行虚假诉讼,虚假诉讼不能,再采用合法方式”这种必须“先进行虚假诉讼”的约定,其合法性是存在问题的。据此,杨紫琴和黄聪律师决定,从《购房协议》履行顺序的第一环节入手,向法院起诉,争取实现甲不再购买A房屋,要求解除《购房协议》并要求乙返还定金的诉求。

本案的的诉讼过程中,乙继续坚持自己的观点,对此,杨紫琴和黄聪律师向法庭提出,涉案《购房协议》在法律上不能继续履行,也不该继续履行的理由是:

虽然《购房协议》约定,A房屋的过户时间,双方约定可以延期至BBBB年。这从表面上看,A房屋的过户时间,确实是约定在了限售条件以外的合法时间上。但是,履行这一约定的前提是,甲必须先通过“破限售”的操作方式,进行虚假诉讼。因此,如果甲按照《购房协议》的约定,首先进行虚假诉讼,这无疑是违法的。所以,乙要求甲先做违法的事,这显然是不合法的。所以,涉案的《购房协议》应当解除,而不能继续履行。

法庭认同杨紫琴和黄聪律师的意见。

【案件处理结果】 经法院主持调解,甲、乙双方达成调解协议,甲、乙双方解除了《购房协议》,乙向甲返还了定金。


Copyright ? 2016-2021 www.ddwq.com All Rights Reserved 江苏道多律师事务所版权所有 苏ICP备11083685号-1