房屋先抵押后出租，承租人不受买卖不破租赁法则的保护。

“买卖不破租赁”具有下列情形或者当事人另有约定的除外。

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。